土地に関する法規制 建物の「広さ」や「高さ」に加え、「道路」に関係する規制もあります。

「建ぺい率」と「容積率」で大きさが決まります

所有している土地だからといって、好き勝手に家を建てることはできません。

用途地域ごとの都市計画によって、建築面積(1階の床面積)と延床面積が定められています。

建ぺい率が50%の場合

建ぺい率

敷地に建てられる1階の床面積の割合のことです。

建ぺい率=建築面積/敷地面積

例えば、建ぺい率が50%と定められた地域の場合、土地が100m²であれば、1階の床面積は50m²までとなります。

容積率が80%の場合

容積率

敷地に建てられる延床面積(各階の床面積の合計)の割合のことです。

容積率=延床面積/敷地面積

上の条件で、容積率80%の場合、1階と2階の床面積を合わせて80m²の家が建てられます。

建物の高さにも制限があります

前面道路や隣地の日照・採光・通風を確保するため、家の高さにも規制があります。

高さに関する制限は複数ありますが、基本である「北側」と「道路」の制限をご紹介します。

北側斜線制限

北側斜線

自宅の北側隣家の日照をさえぎらないようにするための規制です。第1種・第2種低層住居専用地域の場合、北側の隣地との境界線から5mの高さで1.25の勾配の斜線を引き、その線を越えて建物を建てることはできません。

中高層住居専用地域の場合は、境界線から10mの高さとなります。

道路斜線制限

道路斜線

敷地が接している道路の幅によっても高さが制限されています。道路の反対側から1.25の勾配の斜線を引き、その線の外側には建物が建てられません。

道路の幅員が狭く、敷地内の道路側に寄せて建物を建てる場合は、注意が必要です。

建物を後退して建てた場合は、後退距離分が道路境界より後退し斜線制限が緩和します。 角地の場合は、それぞれの道路から斜線制限を受けます。

用途地域によって制限値が異なります。 住居系地域では、1mごとに1.25m。その他の地域では、1mごとに1.5mです。

道路に接した土地でないと建てられません

敷地が道路につながっていないと、家を建てることはできません。

これは、建築基準法で定められている「接道義務」です。

道路幅4m以上

4m以上の道路幅に2m以上敷地がつながること

家を建てるには、「土地が4m以上の幅員のある道路に対して2m以上接していること」が大原則です。

私道の場合は「道路の位置指定」(位置指定道路)を受ける必要があるので、必ず確認しましょう。

道路幅4m未満

道路幅が4m未満の場合

敷地に接している道路の幅員が4m未満の場合、その道路の中心線から敷地に向かって2m後退した位置が道路と敷地の境界線とみなされます。

したがって2m後退したその境界線までの部分は敷地面積には算入されないため、建てられる家の大きさも変わってきます。

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