3階建ての
メリット・デメリット

様々なお客様の3階建ての家づくりを支えてきた家づくりのプロお二人に、
3階建てのメリット・デメリットを聞いてみました。

Professionals of 3 floor life

林 秀彦

東京セキスイハイム(株)
東京支店デザイン室

これまで多くのお客様の3階建ての家づくりに携わってきた、いわば「3階建て提案のプロ」。

佐藤 しのぶ

(株)住環境研究所
市場調査室

上質な暮らしのご提案のための調査・研究を行う。「実現したい暮らしニーズ調査」を担当する、「3階建て調査のプロ」。

3階建てのメリット

  • 3階建ての醍醐味は、
    高さを活かした「眺望」にあります。

    3階建ての住まいの魅力はその「眺望」にあります。
    2階建てにお住まいの方にとって、3階から見晴らすことのできる街の景色は大きな憧れではないでしょうか。この「眺望」は、2階建てにお住まいの方と、3階建てにお住まいの方では満足度が大きく異なる点です(右記)。
    3階部分に大きなバルコニーを設ければ、2階建ての住まいとは違った街の景色を楽しむことができます。さらに、屋上に上れば広く街を見晴らすことができ、心地よい開放感を味わうことができるでしょう。
    また、光と風をたくさん取り込むことができる3階部分に、家族が集うリビングを設ければ、その居心地の良さで、家族がリビングに集まりやすくなり団らんの時間が増える…というのも期待できるのではないでしょうか。3階建てをお考えの方は、ぜひ「眺望」にこだわったプランニングをお勧めします。
    もうひとつのメリットとして、都市部の住宅が密集しているエリアにお住まいの方にとっては、2階建ての住まいよりも、より明るい住まいをつくりやすくなる点があげられます。また、吹き抜けや天窓を設置することで、光をたくさん取り込む採光たっぷりの住まいをつくることが出来ます。

    「眺望」への満足度は、
    3階建ての住まいと、2階建ての住まいでは大きな差

    入居後満足度では、住まいからの眺めの差が大きい。
    ■調査概要

    「実現したい暮らしニーズ調査」/株式会社住環境研究所

    調査時期
    2017年8月
    調査対象
    2005~2017 年に2階・3階建てを2階・3階建て
    住宅混在市場※1 に建築した20~69 才の単身者を除く単世帯家族
    有効回答
    1,200 件(2階建て建築者:1,000 件 3階建て建築者200 件)
    調査方法
    Web アンケート調査
    調査エリア
    全国(北海道・沖縄を除く)

    ※1 2階・3階建て住宅混在市場は、敷地面積80~180 ㎡未満、建築地周辺に3階建てがある、または3階建て建築可能な土地であることを条件とした

  • 趣味のスペースや
    たっぷり入る収納スペース…
    フロアが増えると、欲しかった空間を
    つくれます。

    2階建てよりも、フロアが増えることでスペースに余裕が生まれるので、家族それぞれの居室だけではなく、「趣味」のスペースや、「収納」のスペースを設けたりすることが出来ます。
    「趣味」でいえば、車やバイクがお好きな方には、ビルドインガレージがぴったりです。工具等を置き、車やバイクいじりに没頭できるスペースは魅力的ではないでしょうか。さらに、住空間をしっかり取りながら敷地内にコンパクトに建てられるので、車を2台、3台と停めることのできる駐車スペースが取りやすいのがうれしいですね。
    その他にも、大きなプロジェクターやソファを置いて「シアタールーム」としたり、「書斎」を設けたり…とご家族それぞれの趣味に合ったスペースもつくりやすい余裕が3階建てにはあります。
    また、2階建てよりも「収納スペースの大きさ」という点で、3階建ての方が満足度が高いというデータもあります。先程お話したようにスペースに余裕が生まれるため、通常のクローゼットを、「ウォークインクローゼット」へとスケールアップしやすいのも3階建ての魅力です。
    人生でそう多くはないお買い物ですから、できることなら夢をたくさん詰め込んだくらしをつくってみてはいかがでしょうか。

  • スペースの有効活用が魅力の3階建てで、 テラスや庭など「癒し」の空間を
    つくりませんか。

    仕事で疲れても、その疲れを癒してくれる住まいだったらとても素敵ですよね。
    大きなバルコニーで街の景色を眺めながらゆっくり過ごしたり、カフェスペースとして休日には朝ごはんを楽しんだり…と、外とつながりのある空間は、とても心地よく過ごすことのできるまさに「癒し」の空間です。リビングからひと続きのバルコニーで休日にはバーベキューなんていかがでしょうか。
    また、さらに癒しを求めるなら、緑のある空間をバルコニー部分につくりたいところです。庭からひと続きで、草木や花と親しみやすく開放的な「テラス」のような心地よさを持たせたいところですね。「いかに心地の良い空間にするか」にこだわりながら、バルコニー空間を活用してみてはいかがでしょうか。
    (セキスイハイムでは屋外スペースならではの開放感と、室内のプライベート感を兼ね持つ「うちそとテラス」という空間を2,3階につくることができます)
    また、住まいを縦に広げることで限られた土地でも住空間を十分とれる3階建てなら、あえて土地を目一杯使うのではなく、敷地の中に庭を設けることで、家庭菜園やお子さんの遊び場としても活用することが出来ます。

  • 主な住空間を2階以上にすることで、
    台風や豪雨による水害の対策にも

    大型台風や豪雨などの自然災害で、被害を受けている地域が全国各地に多く存在します。
    また、河川の氾濫など、水害への対策は、住まいを考える上での重要課題となってきています。
    2・3階を主な居住空間(LDKや寝室など)に、1階をビルドインガレージなどにすることで、住む地域が冠水等の被害を受けていても、自宅で避難生活を送ることもできたり(電気や水道は使用できない可能性があります)、家財や貴重品が水没するリスクもおさえることができます。建てる前に、住む地域の周りに河川がないかを確認したり、冠水しやすい土地かどうかをハザードマップで確認しておきたいところです。

    「水害への備え」として
    3階建てを希望する方が多い

    実現したい暮らし別、3階建て検討願望 棒グラフ
    ■調査概要

    「実現したい暮らしニーズ調査」/株式会社住環境研究所

    調査時期
    2017年8月
    調査対象
    2005~2017 年に2階・3階建てを2階・3階建て
    住宅混在市場※1 に建築した20~69 才の単身者を除く単世帯家族
    有効回答
    1,200 件(2階建て建築者:1,000 件 3階建て建築者200 件)
    調査方法
    Web アンケート調査
    調査エリア
    全国(北海道・沖縄を除く)

    ※1 2階・3階建て住宅混在市場は、敷地面積80~180 ㎡未満、建築地周辺に3階建てがある、または3階建て建築可能な土地であることを条件とした

  • 3階建てなら、店舗と住居を組み
    合わせた住まいや、賃貸住宅を組み
    合わせた住まいもつくりやすい。

    フロアが多くなるほど、フロアごとに目的の異なる空間として使い分けがしやすくなります。3階建てであれば、1階部分をお店スペースとして、2・3階を住居スペースとして使い分けもでき、「自分のお店が欲しい」という希望と「自分の家も欲しい」という希望を一緒に叶えることが出来ます。また、フロアを降りればすぐにお店のため、通勤に時間を割くこともなく、その分家族と一緒に過ごす時間も増えます。
    また、3階建てはお店だけではなく、賃貸住宅を組み合わせた住まいもつくりやすいです。たとえば、3階ワンフロアを自宅として、1・2階に賃貸住宅を設けることで、3階の「眺め」も楽しみながら暮らしつつ、家賃収入という新たな収入源もできるので一石二鳥といったところではないでしょうか。店舗や賃貸住宅と自宅を組み合わせた住まいをお考えの方は、より専門的な知識が必要になるので、営業担当者などに気軽に相談してみましょう。

3階建てのデメリット

  • 「1・3階の温度差が大きくなりやすいのでは?」「1階は寒くなりやすいではないか?」などフロアごとの温度差の
    心配をよく聞きます。

    3階建ての住まいにおいて、フロアが3つ「縦」に重なることで、温度の差が生まれやすくなります。たくさん光を取り込みやすい3階は、暖かい空気が上りやすいこともあり暖かくなりやすいですが、一方1階部分は、冷たい空気が下へ流れやすい点や、全体的に日当たりが確保しにくい点もあり、寒くなりやすいです。そのため、3階建てを建てる時にポイントとなるのは、1階から3階までどうやって心地の良い温度を保てるのか、という点です。
    そこで外せないのは、まず、高い断熱性・気密性の家を選ぶこと。そして、「全室空調」というシステムを選ぶことです。1階から3階まで心地の良い温度の空気が行き渡るような空気の流れをつくることが出来るため、3階建ての住まいには欠かせないものとなっています。

    フロアごとの温度差の少ない
    快適な住まいはつくれる

    1階から3階まで、各居室から水廻りまで
    どこでも快適な住まいのポイントは、
    「空調」を家全体でしっかり計画すること。

  • フロアが増えて「工期」も長く。
    その分「建築費」以外の費用も
    かかります。

    1・2階建てと異なる点として大きいのは、実は「建築費」以外の費用です。
    3階建てにすると、建築費が増えるのはもちろん、建て替えの方にとっては工期が長くなる分、新しい住まいに住み始めるまでの「仮住まい」にかかる費用がさらに大きくなります。賃貸住宅を仮住まいとしていれば、工期が長くなるほど支払う家賃が多くなります。これから家を建てるのに、仮住まいでの支払いが多くなってしまう…というのはとてももったいないところです。(また、費用ではないですが、仮住まいでの慣れないくらしによるストレスが増えないかも心配です)
    「工期」がどれくらいになるかは、構造や工法によって様々です。事前にしっかり考えて、家づくりのパートナーを選ぶことで、後々、新しい家に住むまでの費用を抑えることができます。

    特に建て替えの場合、「工期」が長くなるだけ
    「仮住まい費」の出費が増大する

    工期が長くなることで人件費がさらにかかる場合もあり、建築費自体も増える場合もあります。

    建て替えの場合では、建て替え費用+仮住まい費(家賃、共益費、駐車場代、通勤・通学費など)の費用が必要です。

    家づくり全体の費用に大きな影響を与える「工期」の短さにこだわることも大切。

  • 高さ制限や斜線規定など
    建てる前の条件がたくさんあります。

    3階建てだけではなく、「家を建てる」場合すべてに言えることですが、自分の土地だからと言って自由に思いのままに家をつくってよい、というものではありません。
    日本全国のほとんどの土地には、都市計画法に基づいて、「用途地域」が指定されており、その「用途地域」ごとに決まっている「建ぺい率」や「容積率」の範囲内でつくらなくてはいけないといった条件があります。また、「道路斜線制限」や「北側斜線制限」などの制限は、建物そのものの形に大きく関わってきます。しかし、建てる際に関わってくるこれらの条件を全て自分で調べる、という必要もありません。住宅メーカーの営業担当者などに、建てる予定の土地ではどんな制限がかかるかを教えてもらいましょう。

    建てる土地によって左右される「家の大きさ」

    家づくりで考慮する方規則の例として、建ぺい率、北側斜線制限、容積率、道路斜線制限、日影規制などがあります。

    家を建てる土地が、どの「用途地域」となっているか(用途地域ごとの都市計画で、建ぺい率や容積率が決まっています)により、家づくりにおいて考慮すべき法規則が定められています。

    さらに家づくりに必要な情報を知りたい方はこちら

  • 意外とかかる建てた後の「メンテナンス
    費用」。抑えるためには「外壁」と
    「屋根」に こだわりましょう。

    3階建ての注意しておきたい点をお伝えしてきましたが、「メンテナンス費用の高さ」は意外と知られていない注意すべきポイントなんです。例えば、外壁の塗り替えや破損の補修などの場合に、2階建てと3階建ての住まいでは、1フロア分材料費が違ってきますので、もちろん費用がさらにかかります。それだけではなく、補修などに使用する足場の設置費用がかなり違ってくるうえに、作業に関する費用もさらに増えてしまいます。そのため、材料費や作業費など合計で考えると、メンテナンス費用は2階建ての住まいとはかなり違ってくるのです。
    さらに、3階建て住宅は「屋根」にも注意が必要です。太陽光パネルや屋上バルコニーの設置で屋根上を利用することも多いですが、屋根材や防水シートの寿命が短いと、メンテナンスのために太陽光パネルをいちど撤去する必要が生じることも。そうならないよう長寿命の素材を選ぶことが重要です。
    ですから、建てた後のコストを抑えるためには、メンテナンスの手間を軽減できる(サビや汚れに強い)素材の外壁や屋根を用いた住まいを選ぶことも大切です。

  • 住まいは、日常のいろんな「揺れ」を
    受けています。

    私たちの暮らす住まいは、私たちの思っている以上にいろいろな「揺れ」を受けています。
    家のそばを走るトラックや電車による揺れもあれば、風による揺れもあります。そして、「地震」による大きな揺れも受けています。3階建ての住まいで注意したいのは、1・2階建てよりも住まいへの揺れの影響が大きくなる、という点です。
    最近は大きな地震も増加傾向にあると言われています。将来的に都市直下型の地震も起きる予測もされていて、これらの「揺れ」への対策は、この地震大国・日本では欠かせない対策と言えるのではないでしょうか。
    「揺れに耐えて倒壊を防ぐ」性能の家もあれば、「揺れそのものを防ぐ」性能の家もあります。どうやって揺れへの対策をしているのか、注目してみるのも面白いです。

    「住まいの強さ」を何よりも求める声が多い。

    建物の性能で重視する事項は、耐久性である。
    ■調査概要

    「平成29年度における住宅市場動向について」/
    独立行政法人 住宅金融支援機構

    調査時期
    平成29年2月~3月
    調査対象
    平成29年4月から1年以内に住宅取得を検討中の25~59歳の方
    有効回答
    1100件
    調査方法
    インターネット調査

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