賃貸経営計画はどのように
立てたら良いでしょうか？

　賃貸住宅の経営は少なくとも30年～35年、それ以上の期間にわたって行うものです。この長期のあいだ、家賃などがどれくらい入ってくるのかはとても気になることですが、それに加えて、どのような費用がどれくらいかかるのかということもしっかりと想定しておかなければいけません。

　言うまでもなく、収益と必要経費（費用）の差額が利益ということになりますが、年間の収支だけでなく、月々のお金の動き（キャッシュフロー）もしっかり見ておきたいものです。賃貸住宅の経営計画（収支シミュレーション）の作成はハウスメーカーの担当者が行ってくれます。しかし、オーナーの方ご自身でもその中身をきちんと理解しておくことが必要でしょう。シミュレーション作成のポイントは、収入の想定は少なめに、支出の想定を多めに行うことです。こうした状況で、利益や利回りの見込みを立てていけば「想定外」が少なくなるでしょう。

　一般的な賃貸住宅経営では、月単位での収益（収入）は、まずは家賃と共益費の賃料になります。家賃（賃料）は、物価に連動しており（やや遅れて）、上下します。もちろん物価上昇が続くときなどは上がる可能性もあります。しかし、収益見込みにおいては、特に築年数が経った時、例えば築20年目以降にはマイナス5％、25年を超えると10％などと経年に伴う減価を見込んでおくと良いでしょう。

　また、空室想定もしておくべきです。100％稼働の満室経営ではなく、98％～95％程度で見ておくと良いでしょう。その他月単位で計算するものとしては、駐車場代、駐輪場代をはじめ、太陽光発電からの収入などもあります。

　さらに収益として計算できるものとして、敷金・礼金・保証金（これらの形態は契約内容や地域により異なります）、あるいは更新料など、返還義務のないものも収益として計算できます。

• 1）

  ローンと減価償却

　支出で最も大きな金額のものは、おそらくローンの支払いでしょう。ローン支払いは、元金相当分と利息相当分があり、利息相当分は経費として計上されます。さらに建物には減価償却の仕組みがあり、実際にお金は払いませんが、経費として計上できます。

• 2）

  税金

　税金は納付期限が決まっていますので、しっかりと押さえておきましょう。毎年かかるものとして固定資産税、都市計画税（市街化区域）、あるいは所得税などがあります。また、契約時には、登録免許税（登記に必要）や印紙税などもかかります。

• 3）

  修繕費用とリフォーム費用

　さらに、長期の賃貸住宅経営において、確実にかかる費用として、修繕費用があります。入居者の入れ替わりに伴う、オーナーの方の負担分を見込んでおくことは必須となります。加えて、15年～20年目には、水まわり設備品やエアコン・コンロ・給湯器などの取り換え期にさしかかります。これらも、ある程度の金額のかかるものなので、これらもしっかりと見込んでおくべきものです。また、共用部・外構関連の改修費用も発生する可能性があります。他にも、ニーズの変化に伴う間取り変更などのリフォームの必要性が出てくることもあります。

• 4）

  管理費用

　サブリース^※を委託すれば、直接的な管理費用はかかりません。（賃料の一定の割合を管理費用として差し引いて賃料が振り込まれます）

• ※

  サブリース契約での賃料は定期的な見直しがあり、減額となる可能性があります。

　一方自主管理を行う場合、賃貸住宅の建物そのものの管理（維持、メンテナンス）と、入居・退去・賃料などお金の収集など多種多様な管理・運営業務を行う必要があります。（費用は掛かりませんが、労力がかかります。）

　建物そのものの管理としては、定期清掃、設備点検、警備などがあり、どれも欠かせません。定期清掃や、共用部の電灯の交換などの維持管理は、賃貸併用住宅などでは自分で行うという方もいるようですが、面倒を考えると外部に委託する場合が多いようです。

　入居・退去に関する管理・運営業務では、月々の家賃支払いの管理や遅れた際の催促業務など、賃貸住宅経営においてとても重要なことばかりです。2～4戸の小世帯賃貸住宅なら、自ら行うことも不可能ではありませんが、これ一定数以上の戸数となれば、面倒であるし、入金の遅れは収支計画に影響もでてきます。こうしたこともあり、サブリースを利用するオーナーの方が多いのが実情です。

• 5）

  その他の費用

他にも、細かい費用も合わせて見ておきたいものです。
共用部の水道光熱費、顧問的な役割を担う税理士や弁護士の費用、通信費、あるいは消耗品費などです。もちろん、これは確定申告（個人の場合）の際に費用とみなされるので、利益から相殺できます。