サブリース契約の注意点や、
管理会社の見極め方は
ありますか？

　サブリース契約は、土地活用で賃貸住宅経営を行う多くの方が利用しています。特に、1棟タイプで戸数がある程度ある賃貸住宅を経営される場合においては、たいていの方が利用しているようです。

　サブリース契約は、管理会社（サブリース会社）による一括借り上げ契約です。賃料総額を100としたときに、10～15くらいの手数料（管理料込の料金）を払って、もし空室が続くようでも、この85～90の収入を約束（家賃保証）する契約です。

　このサブリース契約は賃貸住宅経営を行う際に、収益が安定することなどメリットが多いのも事実ですが、家賃保証の金額が一定の期間ごとに変更される契約となっていることが多いため、そのことについてきちんと理解していなかったということでのトラブルもあるようですので、しっかりと内容を理解した上で、サブリース契約を締結するようにしましょう。

　サブリース契約のメリットは、賃貸住宅経営で最も心配な入居者関連のリスクに対して、気をもまなくて済む、ということでしょう。

　サブリース契約をしておくと、「空室が出たらどうしよう？家賃の滞納があったらどうしよう？入居者が付くか？入居者とトラブルになったらどうしよう？」などという心配から解放されます。さらに、万が一そういった心配ごとが起こった際も管理会社が取り仕切ってくれるので、トラブルの対応時間を節約できます。これは、特に仕事をしながら賃貸住宅経営を行う方にとって大きなメリットと言えるでしょう。

　サブリース契約での注意点はいくつかありますが、なんといっても、一番トラブルが起こりやすいのは契約更新の「保証家賃」に関することです。例えば、減額が大きければ、大幅に収益シミュレーションが変わることになりますので、注意が必要です。

　一般的なサブリース契約では、一括借り上げの家賃（保証される家賃）を数年に一度見直すとなっています。「経済状況や周辺の家賃事情などを考慮」して、家賃を改定するようですが、ここで、（増額の場合はいいのですが）、大きく減額となると「そんなこと聞いてなかった」となりがちです。

　このようなことにならないための注意ポイントが3つあります。

• ①

  減額可能性が十分にあり得るとして契約すること

• ②

  サブリース会社と契約する際に、近隣エリアの既契約物件（築20年を超える物件）の契約改定の状況を聞いておくこと

• ③

  スタート時の契約家賃が適正かを確認すること

　特に③には注意してください。賃貸住宅建築の契約を取るために、サブリース会社とのやり取りの上でスタート時だけ家賃を高くしておいて、その後の更新時に大きく減額するという事例もあるようですので、きっちりと確認してください。

　最後にサブリース契約における、重要な考え方をお伝えします。「サブリース契約はあくまでセーフティネットとして考える」ということです。「空室が出ても、サブリース契約があるので安心です」と言うメーカーの営業担当者もいるかもしれません。しかし、これは大きな間違いです。正しくは、「空室の出ないような魅力ある賃貸住宅を建てましょう」そして、「万が一のために、念のためにサブリース契約もしておきましょう」という順序になります。

　最後に「どんな会社に頼めばいいのか」についてです。
ポイントは、３つあります。

• 1）

  実績が豊富にあること

全国各地に施工実績があり、都市部だけでなく郊外でも施工実績があること。多ければ多いほどさまざまな提案があるでしょう。

• 2）

  長期安定企業であること、管理会社がグループ内などにあること

賃貸住宅経営は30年以上の長きにわたるものです。その間に、もしメーカーが倒産すると、大慌てすることになります。また、建ててからは、30年以上もの間、管理会社との接点があります。そのため、施工メーカーとの連携を考えると、系列の管理会社、あるいは自社内での管理部門があることが望ましいでしょう。

• 3）

  営業担当者の情熱だけに傾倒しない

「あの営業担当者が気にいって契約しました」ということもあるようですが、長期間にわたることですので、その間に「もしその担当者が転勤したら？退社したら？」と考えると、営業担当者だけでなく、会社全体の対応、評判も判断の基準にする必要があります。