賃貸住宅への投資方法では
何がおすすめだと
言えるでしょうか？

　不動産投資（ここでは賃貸住宅に限定）は、まずはじめに実物不動産か証券化商品かに分かれます。次に、自己所有の土地があるかどうかで、分類されます。「賃貸住宅を保有し、賃貸住宅経営を行う」といっても、対象となる住宅の物件種別は多種多様です。賃貸用の住宅と言えば、郊外のアパートや区分マンション（ワンルームマンション等）のイメージが強いと思いますが、2000年以降、賃貸住宅投資は裾野が広がり、また投資対象（建築される物件）も多様化してきました。下図は、投資目的の賃貸用住宅の種別一覧を示しています（代表的なものを掲載）。

　まず、「① 不動産そのものに投資する（所有する）」についてお話しましょう。実際に不動産を所有するタイプの賃貸住宅投資では、下のAとBに分類されます。

• A：

  土地＋建物1棟を所有する

  • A-1：

    すでに所有している土地の活用に賃貸住宅を建築する（一般的な土地活用）

  • A-2：

    新たに土地を購入して賃貸住宅を建築する

  • A-3：

    土地と建物がセットになった分譲型賃貸住宅を購入する

• B：

  土地＋建物の一部、つまり区分を所有する

  • B-1：

    新築区分マンション

  • B-2：

    中古区分マンション

　土地活用として賃貸住宅を建築する、つまり建物全体を所有する場合は、土地と建物のすべての所有権をもつことになりますが、一方、区分所有の場合は、専有部の区分所有権と、案分された土地（＝建付地）の敷地権と敷地利用権、共用部については区分所有者全員の所有（共同所有）ということになります。　

　賃貸住宅への投資を行う場合、1棟全体を所有するか区分（つまり部屋単位）で所有するかは大きな分かれ道です。例えば、ワンルームマンションを1室区分所有する場合も、10室のワンルームがある1棟の賃貸住宅もどちらも、「ワンルーム物件」への投資といえます。

　1棟の賃貸住宅に投資するメリットの１つめは、複数の部屋があることから空室リスクの分散が効くということです。区分ワンルームを10室と10室ある1棟の賃貸住宅を所有するのは、空室分散で同じことですが、管理の手間、あるいは確定申告などにおける手間など、1棟の賃貸住宅を保有する方が断然ラクです。

　メリットの2つめは、なんといっても敷地（＝建付地）の所有権を全て有することです。相対的に担保価値の高い土地を所有することで、区分ワンルームを多く保有するより担保資産価値が高い可能性があります。

　区分マンションへの投資は、投資金額が1棟の賃貸住宅に比べて安いため、ハードルが低く「はじめての賃貸住宅投資」には向きますが、高年収サラリーマンなどにとっては、1室だけですと、手残りキャッシュフローや節税の観点から「メリットが限定的」、「物足りない」という声が聞かれます。

　こうしたことや、ここ数年投資用の区分ワンルーム価格の上昇のため、所有している投資用区分ワンルームを手放し、その資金を元手として、1棟の賃貸住宅を建築する方が増えています。

　一方、②の「証券化された不動産」の代表は、上場された不動産ファンドであるJREITです。JREITは、2024年9月末現在58銘柄あります。

　JREITの投資口価格は低額のもので1口4万円台から1口60万円台（24年9月11日価格ベース）となっています。その他、私募REIT（一般的には投資できません）も58銘柄（同）あります。また、クラウドファンディング1口1万円といった小口化された商品も増えており、多様化が進んでいます。

　JREITは、株式投資や投資信託と同じように購入することができ、分配金（配当分＋譲渡利益など）や値上がり益を狙った投資となります。

　こうして考えると、遊休地を保有していることが条件となりますが、優位な投資は、自己所有の遊休地に賃貸住宅を建築するタイプでしょう。先に述べた1棟賃貸住宅のメリットをすべて享受できるうえに、土地を新たに購入することがなく、その分投資総額を抑えることができます。また、節税効果も期待できます。