共働きのプラン夫婦の住宅ローン
繰り上げ返済 VS
ローン控除
残高を減らすか、
税金の控除を多くうけるか
毎月の返済とは別でローンの一部を返済することで将来の利息負担を軽くするのが繰り上げ返済。
最大13年間、住宅ローン残高の0.7％分が控除されて税金を安くすることができるローン控除。
どちらもおトクに返済するための方法ですが、繰り上げ返済によってローン残高を減らすと、
その分ローン控除の額も減少してしまいます。
ではどちらを優先させるべきなのか？試算しながらご紹介します。
どっちがおトク？
金利別の比較
住宅ローン控除が終わる13年後に
まとめて繰り上げ返済したほうが8万円おトク。
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繰り上げ返済 による利息の 軽減効果 |
住宅ローン 控除の 減税合計額 |
繰り上げ返済と 住宅ローン控除 額を合計した オトク額 |
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繰り上げ 返済しない |
0円 | 約148万円 | 約148万円 |
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毎年50万円を コツコツ13年間 繰り上げ返済 （合計約650万円） |
約79万円 | 約116万円 | 約195万円 |
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13年後にドーンと 約650万円を 繰り上げ返済 |
約55万円 | 約148万円 |
オトク
約203万円
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繰り上げ返済による 利息の軽減効果 |
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繰り上げ 返済しない |
0円 |
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毎年50万円を コツコツ13年間 繰り上げ返済 （合計約650万円） |
約79万円 |
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13年後にドーンと 約650万円を 繰り上げ返済 |
約55万円 |
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住宅ローン 控除の減税合計額 |
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繰り上げ 返済しない |
約148万円 |
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毎年50万円を コツコツ13年間 繰り上げ返済 （合計約650万円） |
約116万円 |
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13年後にドーンと 約650万円を 繰り上げ返済 |
約148万円 |
| 繰り上げ返済と住宅ローン控除額を合計したオトク額 | |
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繰り上げ 返済しない |
約148万円 |
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毎年50万円を コツコツ13年間 繰り上げ返済 （合計約650万円） |
約195万円 |
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13年後にドーンと 約650万円を 繰り上げ返済 |
オトク
約203万円
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繰り上げ返済 による利息の 軽減効果 |
住宅ローン 控除の 減税合計額 |
繰り上げ返済と 住宅ローン控除 額を合計した オトク額 |
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繰り上げ 返済しない |
0円 | 約152万円 | 約152万円 |
|
毎年50万円を コツコツ13年間 繰り上げ返済 （合計約650万円） |
約264万円 | 約118万円 |
オトク
約382万円
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13年後にドーンと 約650万円を 繰り上げ返済 |
約179万円 | 約152万円 | 約331万円 |
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繰り上げ返済による 利息の軽減効果 |
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繰り上げ 返済しない |
0円 |
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毎年50万円を コツコツ13年間 繰り上げ返済 （合計約650万円） |
約264万円 |
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13年後にドーンと 約650万円を 繰り上げ返済 |
約179万円 |
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住宅ローン 控除の減税合計額 |
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繰り上げ 返済しない |
約152万円 |
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毎年50万円を コツコツ13年間 繰り上げ返済 （合計約650万円） |
約118万円 |
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13年後にドーンと 約650万円を 繰り上げ返済 |
約152万円 |
| 繰り上げ返済と住宅ローン控除額を合計したオトク額 | |
|
繰り上げ 返済しない |
約152万円 |
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毎年50万円を コツコツ13年間 繰り上げ返済 （合計約650万円） |
オトク
約382万円
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13年後にドーンと 約650万円を 繰り上げ返済 |
約331万円 |
試算条件：それぞれ固定金利、借入金額2,000万円、35年返済、当初13年間の金利変動なし、
住宅ローン控除は全額利用できるもの、繰り上げ返済はいずれも期間短縮型を選択
金利0.7％を目安にしよう
金利0.7％以上で住宅ローンを借りている場合は、住宅ローン控除の減少額よりも、
繰り上げ返済の利息軽減効果のほうが高いのです。
一方、金利0.7％よりも低い住宅ローンを借りていて、住宅ローン控除を最大限活用できている場合は、
一般的に住宅ローン控除が終わってから、まとめて繰り上げ返済したほうがおトクになるといえそうです。
マネープランで頭に
入れておきたいこと
納税額や、金利の変動によって変化する
比較はあくまでも0.6%と1.5%の固定金利が続いた状態という条件でしたが、
中には変動金利や数年間だけの固定金利で借りる方も多いのが現状。その場合は金利の予測がつけられないため、
将来の金利上昇による返済額や利息負担の増加を考えておく必要があります。
また損得だけでなく、マネープランは個人の性格にもよります。
心理的に早く返したい、繰り上げ返済するよりも手元に預貯金があったほうが安心する、
など考え方はいろいろなので、夫婦に合ったタイミングや目的で決定しましょう。
「共働きのための家作りガイドブック」より抜粋
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