共働きのプラン夫婦の住宅ローン

繰り上げ返済とローン控除 優先するのはどっち? 繰り上げ返済とローン控除 優先するのはどっち?

繰り上げ返済 VS 
ローン控除

残高を減らすか、
税金の控除を多くうけるか

毎月の返済とは別でローンの一部を返済することで将来の利息負担を軽くするのが繰り上げ返済。
最大10年間、住宅ローン残高の1%分が控除されて税金を安くすることができるローン控除。
どちらもおトクに返済するための方法ですが、繰り上げ返済によってローン残高を減らすと、
その分ローン控除の額も減少してしまいます。
ではどちらを優先させるべきなのか?試算しながらご紹介します。

どっちがおトク?
金利別の比較

住宅ローン金利が0.6%の場合
こつこつと繰り上げ返済するよりも、
住宅ローン控除が終わる10年後に
まとめて繰り上げ返済したほうが21万円おトク。
繰り上げ返済
による利息の
軽減効果
10年間の住宅
ローン控除の
減税合計額
繰り上げ返済と
住宅ローン控除
を合計した
おトク金額
繰り上げ
返済しない
0万円 171万円 171万円
毎年100万円を
10年間
(合計1,000万円)
繰り上げ返済
137万円 115万円 252万円
10年後に
1,000万円を
繰り上げ返済
102万円 171万円 273万円
繰り上げ返済による
利息の軽減効果
繰り上げ
返済しない
0万円
毎年100万円を
10年間
(合計1,000万円)
繰り上げ返済
137万円
10年後に
1,000万円を
繰り上げ返済
102万円
10年間の住宅ローン
控除の減税合計額
繰り上げ
返済しない
171万円
毎年100万円を
10年間
(合計1,000万円)
繰り上げ返済
115万円
10年後に
1,000万円を
繰り上げ返済
171万円
繰り上げ返済と住宅ローン控除を合計したおトク金額
繰り上げ
返済しない
171万円
毎年100万円を
10年間
(合計1,000万円)
繰り上げ返済
252万円
10年後に
1,000万円を
繰り上げ返済
273万円
住宅ローン金利が1.5%の場合
100万円をこつこつ繰り上げ返済すると、住宅ローン控除の金額は途中で減りますが、10年後にまとめて繰り上げ返済するよりも39万円おトク。
繰り上げ返済
による利息の
軽減効果
10年間の住宅
ローン控除の
減税合計額
繰り上げ返済と
住宅ローン控除
を合計した
おトク金額
繰り上げ
返済しない
0万円 175万円 175万円
毎年100万円を
10年間
(合計1,000万円)
繰り上げ返済
371万円 116万円 487万円
10年後に
1,000万円を
繰り上げ返済
273万円 175万円 448万円
繰り上げ返済による
利息の軽減効果
繰り上げ
返済しない
0万円
毎年100万円を
10年間
(合計1,000万円)
繰り上げ返済
371万円
10年後に
1,000万円を
繰り上げ返済
273万円
10年間の住宅ローン
控除の減税合計額
繰り上げ
返済しない
175万円
毎年100万円を
10年間
(合計1,000万円)
繰り上げ返済
116万円
10年後に
1,000万円を
繰り上げ返済
175万円
繰り上げ返済と住宅
ローン控除を合計し
たおトク金額
繰り上げ
返済しない
175万円
毎年100万円を
10年間
(合計1,000万円)
繰り上げ返済
487万円
10年後に
1,000万円を
繰り上げ返済
448万円

試算条件:それぞれ固定金利、借入金額2,000万円、35年返済、当初10年間の金利変動なし、
住宅ローン控除は全額利用できるもの、繰り上げ返済はいずれも期間短縮型を選択

金利1%を目安にしよう

金利1%以上で住宅ローンを借りている場合は、住宅ローン控除の減少額よりも、
繰り上げ返済の利息軽減効果のほうが高いのです。
一方、金利1%よりも低い住宅ローンを借りていて、住宅ローン控除を最大限活用できている場合は、
一般的に住宅ローン控除が終わってから、まとめて繰り上げ返済したほうがおトクになるといえそうです。

マネープランで頭に
入れておきたいこと

納税額や、金利の変動によって変化する

比較はあくまでも0.6%と1.5%の固定金利が続いた状態という条件でしたが、
中には変動金利や数年間だけの固定金利で借りる方も多いのが現状。その場合は金利の予測がつけられないため、
将来の金利上昇による返済額や利息負担の増加を考えておく必要があります。
また損得だけでなく、マネープランは個人の性格にもよります。
心理的に早く返したい、繰り上げ返済するよりも手元に預貯金があったほうが安心する、
など考え方はいろいろなので、夫婦に合ったタイミングや目的で決定しましょう。

「共働きのための家作りガイドブック」より抜粋

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