二世帯住宅は相続税のメリット大

二世帯住宅は、相続の際に税金面で優遇が受けられる場合があります。これから考えようという時に相続の話なんて・・と思うかもしれませんが、相続税の軽減や、後々の相続トラブル予防のためにも建築前に話し合うことが重要です。とはいえ子世帯からは言い出しにくいもの。ご両親のほうから、相談を始めてみる方がよさそうです。

二世帯住宅の場合、親子別居のケースに比べ、相続税を抑えられる可能性があります。それは、『小規模宅地等の特例』の対象に該当する場合です。『小規模宅地等の特例』とは、相続された土地の評価額を最大80％減額できる制度のこと。親世帯と子世帯が同じ敷地内（上限330m²までの範囲）に、同居あるいは生計を共にしていれば対象となり、二世帯住宅（完全分離型も含む）も対象となっています。但し、区分所有登記の建物は対象外ですので、注意が必要です。

例えば相続時の財産として、300m²の自宅の土地が5,000万円（評価額）と算出された場合、

制度適用なし：
　5,000万円が課税価格
制度適用あり：
　1,000万円【5000×(1-0.8)】が課税価格

となります。相続時の財産は土地以外にもあるため、課税価格の合計（遺産総額）が基礎控除分を上回れば、相続税を支払う必要がでてきます。制度を適用すれば、課税価格が減額になるため、基礎控除内で収まりやすくなるのです。

区分所有登記には要注意

相続税節約のメリットがある『小規模宅地等の特例』。しかし、同じ敷地に建てた二世帯住宅で暮らしていれば必ず適用されるというわけではありません。特に注意しなければならないのが、区分所有登記。条件によっては特例が適用されないこともあるのです。

例えば土地は親名義、完全分離の二世帯住宅の1階を親名義に、2階を子名義にして区分所有登記をしたケース。適用されるのは親世帯の区分所有登記に対応する敷地のみです。ただし2階に住む子が相続する場合、こちらも子と親が同居していないと見なされて特例の条件から外れ、結果、土地全てが特例対象になりません。

登記の際は建物を区分所有登記せず、共有名義にするか親の名義にしておくことで『小規模宅地等の特例』の条件を満たすことができます。不安があれば、前もって税理士などに相談しておくと安心ですよ。

できるだけ避けたい！ありがちな相続トラブル

相続の際に避けたいのは、やはり相続をめぐる家族間のトラブル。兄弟姉妹がいる家族では、二世帯住宅を建てる前に、後々に必ず起こりうる相続についての話し合いをしっかり行う必要があるでしょう。

問題が表面化するのは、両親がどちらも亡くなった時。相続人が子どもたちのみで、土地建物以外の金融資産などもなく、遺言もないとなれば、遺産分割協議により分け方を決めますが、上手く話し合いでまとまらない場合は、兄弟全員で均等に相続することになります。とはいえ住んでいない兄弟は、その権利を有効化できず、次第に不満につながり共有物分割の請求を起こす結果につながります。こうなってしまうと、土地や建物を売却した利益を3等分するといった流れで、せっかく建てた二世帯住宅を手放すことにもなりかねません。

家族間のトラブルを避けるためにも、前もって専門家に相談しながら法的な遺言書を残す、生前贈与という形で分配するなど、大事な資産をうけつぐ準備を親世帯は考えておきましょう。

※相続税や軽減措置の内容については令和6年12月1日現在法令等を基にしています。詳しくは国税庁のwebサイトをご参照下さい。
https://www.nta.go.jp/index.htm